การที่ชาวต่างชาติจะเป็นเจ้าของที่ดินนั้นเป็นสิ่งต้องห้าม ยกเว้นข้อกำหนดบางประการ อย่างไรก็ตามมีกฎหมายที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติมีสิทธิในโครงสร้างที่มีขึ้นอยู่บนที่ดิน เช่น สิ่งปลูกสร้าง บ้าน พืชพันธุ์ และอื่นๆ กฎหมายประเภทนี้เรียกว่าสิทธิเหนือพื้นดิน

 

Superficies

 

การทำให้มีผลบังคับใช้นั้นจะต้องมีสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินและชาวต่างชาติผู้ซึ่งจะเป็นผู้ได้รับประโยชน์หรือผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน สัญญาต้องรวมถึงรายละเอียดเกี่ยวกับการให้สิทธิในทรัพย์สิน และต้องจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน การเช่าทรัพย์สินนั้นเป้นอีกรูปแบบในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินโดยชาวต่างชาติ แต่สิทธิเหนือพื้นดินนี้มีประโยชน์มากกว่าตามกฎหมาย เพราะว่าสัญญาเช่านั้นอนุญาตให้ชาวต่างชาติมีสิทธิในทรัพย์สินเป็นระยะเวลาสูงสุดสามสิบปี แต่ในกรณีสิทธิเหนือพื้นดินนี้ ชาวต่างชาติมีสิทธิตลอดระยะเวลาผู้ทรงสิทธิหรือเจ้าของ ถ้าคู่สัญญาตกลงกันเช่นว่านั้น และไม่จำเป็นต้องต่อสัญญาใดๆ

การทำสัญญาแบบนี้สามารถกำหนดระยะเวลา ถ้าเจ้าของที่ดินและผู้รับประโยชน์ตกลงว่าจะทำสิทธิเหนือพื้นดินตามกฎหมายแล้วสามารถกำหนดระยะเวลาได้ไม่เกินสามสิบปีและหลังจากนั้นถ้าคู่สัญญาประสงค์จะทำสัญญาต่อก็สามารถต่อไปได้อีกสามสิบปี ดูแล้วจะคล้ายกับสัญญาเช่าและอาจจะทำให้ค่อนข้างสับสนกันอยู่กับสิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเหนือพื้นดินสามารถโอนกันได้โดยทางมรดกซึ่งหมายถึงว่าชาวต่างชาติจะไม่ใช่เจ้าของที่แท้จริงของทรัพย์สิน มีเงื่อนไขได้ว่าโอนกรรมสิทธิที่ดินจากรุ่นหนึ่งไปยังอีกรุ่นโดยกำหนดการต่อสัญญาไปอีก 99 ปีหรือมากกว่านั้น

สิทธิเหนือพื้นดินสามารถยกเลิกได้หรือไม่ มีเหตุสองสามประการที่สามารถจะยกเลิกสัญญานี้ได้ ถ้าคู่สัญญาไม่ว่าผู้ทรงสิทธิหรือเจ้าของตาย สัญญาสามารถยกเลิกได้ หรือเมื่อระยะเวลาตามสัญญาสิ้นสุดลงสิทธิเหนือพื้นดินก็ยกเลิก หรือถ้าผู้ทรงสิทธิไม่ได้จ่ายค่าเช่าเป็นเวลาสองปีติดต่อกันเจ้าของสามารถยกเลิกสัญญาได้ด้วย และถ้ามีข้อผิดสัญญาสิทธิเหนือพื้นดินอาจยกเลิกได้

ตามที่รู้ดีว่าเป็นไปค่อนข้างยากที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินในประเทศไทย สิทธิเหนือพื้นดินให้ประโยชน์ต่อชาวต่างชาติในการใช้ที่ดิน ถ้าคุณต้องการรู้เกี่ยวกับสิทธิใดๆคุณสามารถทำสิทธิพื้นดิน คุณควรติดต่อบริษัทกฎหมายที่สามารถช่วยคุณหาหนทางที่เป็นไปได้ในการใช้สิทธิบนทรัพย์สินตามกฎหมายไทย

This post is also available in: อังกฤษ ฝรั่งเศส